Author: Marit Savi

Hiljutises 19. juuni 2025 otsuses (kohtuasi nr 5-24-34) käsitles Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium kohalike omavalitsuste (KOV) ja detailplaneeringust huvitatud isiku (arendaja) suhteid uute elamualade rajamisel, andes olulisi tõlgendusi planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 ja § 131 lg 2 osas. Kuigi Riigikohus jättis Kiili Vallavolikogu (taotleja) taotluse rahuldamata, on lahendi sisu KOV-ide jaoks positiivne, andes selgeid suuniseid eespool viidatud planeerimisseaduse sätete avaramaks tõlgendamiseks.

Taotleja esitas Riigikohtule taotluse põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks, kuna leidis, et kehtiv PlanS § 128 lg 2 ja 131 lg 2 on põhiseadusega vastuolus, kuna ei anna kohalikule omavalitsusele piisavalt alust:

1. keelduda detailplaneeringu algatamisest, kui uute elamualadega kaasneb KOV-ile kohustus rajada kulukas sotsiaalne taristu (lasteaiad, koolid, spordirajatised jms), milleks rahalised vahendid puuduvad;
2. sõlmida arendajatega halduslepinguid, millega elamualade arendajad võtaks kohustuse selline sotsiaalne taristu ise välja ehitada või ehitamisega seotud kulud kanda.

Kuivõrd kehtivas õiguses puudub ka alus sotsiaalse taristu tasu kehtestamiseks, siis valla hinnangul riivab selline olukord ebaproportsionaalselt KOV-i enesekorraldusõigust, kuna paneb neile uute elanike lisandumisega vältimatuid rahalisi kohustusi, ilma et oleks võimalik kulusid arendajaga jagada või detailplaneeringu algatamisest keelduda. Riigikohus valla käsitlusega ei nõustunud.

Detailplaneeringu algatamisest keeldumise (PlanS § 128 lg 2) küsimuses andis Riigikohus suuniseid sätte laiemaks tõlgendamiseks.

• Mitteammendav loetelu: kohus selgitas, et PlanS § 128 lg 2 loetelu keeldumise alustest ei ole ammendav, sellele viitab lõike sõnastus: „Detailplaneeringut ei algatata eelkõige juhul, kui …“ Järelikult on kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik jätta detailplaneering algatamata ka PlanS § 128 lg 2 alapunktides nimetamata kaalukal põhjusel, osutades otsuse õigusliku alusena PlanS § 128 lg-le 2.
• Ülekaalukas avalik huvi (PlanS § 128 lg 2 p 3): võib seisneda ka selles, et olemasolev sotsiaalne taristu on juba ülekoormatud ja KOV ei suuda või ei pea põhjendatuks järsult lisanduvale uute elanike hulgale vajalikke avalikke teenuseid pakkuda. Ennekõike puudutab see võimalus suuri uute elamupiirkondade arendusprojekte tulenevalt nende võimalikust intensiivsest mõjust omavalitsusüksuse võimele täita enda ülesandeid.
• Üldplaneering ei kohusta: Riigikohus toonitas, et isegi kui üldplaneering näeb maa-alal ette elamumaa juhtfunktsiooni, ei ole see detailplaneeringu algatamisest, vastuvõtmisest või kehtestamisest keeldumisel määrav, kui planeeringu elluviimisega kaasneb vajadus kuluka sotsiaalse taristu järele, mida KOV rahaliste vahendite ebapiisavuse või kaasnevate kulude ebaotstarbekuse tõttu põhjendatult välja ehitada ei saa.
• Põhjendamiskohustus: detailplaneeringu algatamisest keeldumise korral ei saa tugineda rahalistele raskustele üldsõnaliselt, KOV peab veenvalt põhjendama oma rahaliste vahendite ebapiisavust või kulude ebaotstarbekust. See eeldab teadmuspõhist analüüsi, kus näidatakse ära prognoositavad kulud ja tulud ning nende otsene seos konkreetse planeeringuga.

Halduslepingu sõlmimine sotsiaalse taristu rajamiseks (PlanS § 131 lg 2). Antud küsimuses leidis taotleja, et PlanS § 131 lg 2 lubab lepinguid sõlmida vaid otse planeeringualaga seotud teede ja tehnovõrkude rajamiseks ning välistab kokkulepped sotsiaalse taristu osas. Riigikohus sellega ei nõustunud.

• PlanS § 131 ei keela: kohtu hinnangul on PlanS § 131 sotsiaalse taristu lepingute suhtes neutraalne – see ei luba, aga ka ei keela neid.
• Alus tuleneb haldusmenetluse seadusest: Riigikohus leidis, et KOV-il on õigus sõlmida arendajaga haldusleping või seada detailplaneeringule kõrvaltingimus sotsiaalse taristu väljaehitamiseks või kulude kandmiseks haldusmenetluse seaduse (HMS) normide alusel.
• Kõrvaltingimuste seadmise ja halduslepingute sõlmimise tingimused: Riigikohus rõhutas, et kõrvaltingimuste seadmine ja halduslepingute sõlmimine ei tohi olla meelevaldne ega arendaja jaoks ebaproportsionaalselt koormav. Täidetud peavad olema järgmised tingimused:
  • Vahetu põhjuslik seos: taristu väljaehitamine või selleks vajalike kulude kandmine peab olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud.
  • Proportsionaalsus ja õiglus: arendajalt nõutav panus peab olema õiglane ja proportsionaalne. Arvestada tuleb nii arenduse mõju KOV-i eelarvele (sh uute elanike nõol lisanduvaid maksutulusid) kui ka arendaja kasu kinnisasja väärtuse kasvust, mis on tingitud detailplaneeringu kehtestamisest.
  • Võrdne kohtlemine: sarnastes olukordades tuleb arendajaid kohelda võrdselt.

Kokkuvõttes leidis Riigikohus, et kehtiv õigus on piisavalt paindlik, et võimaldada KOV-idel oma enesekorraldusõigust teostada, ning seetõttu puudus alus planeerimisseaduse vaidlusaluste sätete põhiseadusevastaseks tunnistamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium tegi 18. juunil 2025. aastal otsuse (kohtuasi nr 2-21-2704), mis annab olulise tõlgenduse osaniku hääletamispiirangu (ÄS § 177 lg 1) kohta olukorras, kus üks osanik on esitanud hagi nii osaühingu kui ka teise osaniku vastu. Lahend lükkab ümber üsnagi levinud arusaama, et osanikul, kes on osaühinguga samas vaidluses kaaskostja, on automaatselt huvide konflikt.

Vaidlus puudutas osaühingu osanike koosoleku otsust, millega määrati osaühingule esindaja kohtuvaidluses. Selles kohtuasjas oli hagejaks üks osanik, kes nõudis teise osaniku tagasikutsumist osaühingu juhatusest. Hagi oli esitatud nii osaühingu kui ka juhatuse liikmest osaniku vastu, kes olid antud asjas kaaskostjateks.

Otsuse osaühingule esindaja määramise kohta võttis osanike koosolekul vastu juhatuse liikmest osanik (kostja) ainuisikuliselt, kuna hagejast juhatuse liige hääletamispiirangu tõttu hääletada ei saanud. Hageja leidis, et ka kostjast osaniku suhtes kehtis hääletamispiirang, sest tema kui juhatuse liikmega peetavas õigusvaidluses esindaja määramise otsustamisel on tema isiklikud huvid vastuolus osaühingu huvidega. Madalama astme kohtud nõustusid hagejaga, leides, et juhatuse liikme rolli täitva osaniku ja osaühingu huvid vastanduvad ning otsus on seetõttu kehtetu.

Riigikohus tühistas madalamate astmete kohtute otsused ja selgitas, et hääletamispiirangu kohaldamisel on eksitud.

• Hagejast osanikul on alati hääletamispiirang. Riigikohus kinnitas, et osanik, kes on ise osaühingu vastu hagi esitanud, ei tohi hääletada osaühingule selles vaidluses esindaja määramise üle. See välistab olukorra, kus osanik saaks määrata esindajaks iseenda ja hagi lihtsalt õigeks võtta.
• Kaaskostjast osanikul eelduslikult hääletamispiirangut ei ole. Riigikohtu keskne seisukoht oli, et kui osanik ja osaühing osalevad kohtumenetluses samal poolel kaaskostjatena, ei ole neil eelduslikult huvide konflikti. Äriseadustiku mõttes peab osaühing õigusvaidlust hagejast osanikuga, mitte oma kaaskostjaga. Kui eitada kaaskostjaks oleva (juhatuse liikmest) osaniku hääleõigust olukorras, kus üks osanik on esitanud hagi osaühingu ja teise osaniku vastu, siis ei saaks osaühingule esindaja määramise üle otsustada kumbki osanik. Kahe osanikuga osaühingu puhul jääks sellises olukorras osaühing kohtumenetluses esindamata.
• Kohtu poolt juhatuse liikme tagasikutsumise hagi eripära. Kohtu poolt juhatuse liikme tagasikutsumise hagi eesmärk on eelkõige vabaneda osanike enamuse kontrolli all olevast ja oma kohustusi rikkuvast juhatuse liikmest ilma enamuse sellekohase tahteavalduseta. Kuivõrd selline kohtuvaidlus saab tekkida olukorras, kus ühing ei ole ise juhatuse liiget tagasi kutsunud, kattuvad seega ühingu ja tema kaaskostjaks oleva juhatuse liikme huvid. Huvide konflikti ei saa eeldada enne, kui kohus on sisuliselt tuvastanud, et juhatuse liige on oma kohustusi rikkunud.

Riigikohtu tsiviilkolleegium tegi 18. juunil 2025. aastal olulise lahendi (kohtuasi nr 2-23-11510), mis toob selgust korteriomanikele ja korteriühistutele olukorras, kus planeeritakse kaasomandi eseme olulisi parendustöid, milleks antud kaasuse puhul oli küttesüsteemi väljavahetamine. Lahend selgitab, et sellised muudatused ei ole automaatselt käsitletavad olulise ümberkorraldusena, mis vajaks kõigi korteriomanike nõusolekut. Teatud tingimustel piisab kaasomandi eseme ajakohastamiseks ka korteriomanike üldkoosoleku otsusest.

Üldreeglina valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu ning otsustavad kaasomandi eseme muudatuste tegemise kas üldkoosoleku häälteenamusega otsuse alusel või vastava kokkuleppega. Iga kaasomandi eset puudutava muudatuse saab teha korteriomanike kokkuleppel, st et kõik on muudatuse poolt. Kui kavandatav muudatus jääb tavapärase valitsemise piiresse, võivad korteriomanikud selle üle otsustada ka häälteenamuse alusel. Erandkorras võimaldab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39 korteriomanikel tavapärase valitsemise piirest väljuva, kuid kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatuse üle otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

Antud kaasuses tekkis vaidlus Tallinnas asuvas korteriühistus, kus korteriomanike üldkoosolek otsustas vahetada lokaalse gaasikütte välja kaasaegsema kaugküttelahenduse vastu. Mõned korteriomanikud ei olnud otsusega nõus ja vaidlustasid selle kohtus, leides, et küttesüsteemi täielik väljavahetamine on kaasomandi eseme oluline ümberkorraldus, mis vajab KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet ehk kõik korteriomanikud peavad sellega nõustuma. Korteriühistu oli seisukohal, et tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 tähenduses, milleks piisab üldkoosoleku kvalifitseeritud häälteenamusest.

Madalama astme kohtud jõudsid järeldusele, et kuna olemasolev gaasiküttesüsteem ei olnud veel amortiseerunud, ei saa selle väljavahetamist pidada ajakohastamiseks ning seega on üldkoosoleku otsused pädevuse puudumise tõttu tühised.

Riigikohus tühistas ringkonnakohtu määruse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks, andes kaasomandi eseme ajakohastamise sisustamisel uued ja praktilised suunised. Riigikohus tõdes, et korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga on muudatus, mis väljub kaasomandi eseme tavapärase valitsemise piirest ja see ei ole kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ega remont KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Tavapärase korrashoiu ja remondina võib käsitada näiteks amortiseerunud küttesüsteemi parandamist või asendamist uue, kuid samaliigilise süsteemiga. Samas selgitas riigikohus, et korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga võib sõltuvalt asjaoludest olla käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatusena KrtS § 39 tähenduses. Eelkõige peavad selleks olema täidetud kolm kumulatiivset eeldust: (1) muudatus vastab ajakohastamise määratlusele, (2) muudatusega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ning (3) muudatusega ei kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

Kaasomandi eseme ajakohastamine ei eelda tingimata olemasoleva süsteemi amortiseerumist või olulise rahalise kokkuhoiu saavutamist. Seadus ei sätesta kaasomandi eseme ajakohastamise legaaldefinitsiooni, KrtS §-st 39 tuleneb vaid see, et ajakohastamisega on mh hõlmatud energiatõhususe suurendamiseks vajalikud muudatused. Riigikohus tõi välja, et kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1), kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt:

• suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust: näiteks maandades riske (gaasiküttelt üleminek vähendab tule- ja plahvatusohtu) või tagades stabiilsema teenuse ja hinna (kaugküte on riiklikult reguleeritud);
• parandavad elamistingimusi: muudatused, mis teevad elamise mugavamaks, turvalisemaks või meeldivamaks (nt uus süsteem on töökindlam ja vajab vähem hooldust);
• võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada: näiteks saavutatakse oluline ressursside, eelkõige vee, elektri- või soojusenergia kokkuhoid.

Antud lahend on oluline korteriühistutele, kus soovitakse ellu viia suuremamahulisi moderniseerimisprojekte, andes selged suunised, milliseid muudatusi saab käsitada kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.