TARK Legal

Category: Uudised

  • Uued ehitusnõuded: varjend ja varjumisplaan kohustuslikud alates 2026

    Riigikogu võttis oktoobris 2025 vastu hädaolukorra seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse, millega luuakse Eestis uus elanikkonnakaitse raamistik. Üheks olulisemaks uuenduseks on kohustus rajada varjendid uute hoonete ehitamisel.

    Varjendi rajamise eesmärk on tagada, et inimestel oleks ohuolukorras (nt relvakonflikti või õhurünnaku korral) koht, kus end kaitsta. Varjend peab asuma hoones või selle vahetus läheduses, olema konstruktsiooniliselt tugevdatud ning varustatud ventilatsiooni, avariivalgustuse, varuväljapääsu, joogivee ja kuivkäimlaga. Täpsed tehnilised nõuded kehtestab Vabariigi Valitsus oma määrusega.

    Kohustus puudutab uusi hooneid, mille suletud netopind on vähemalt 1200 m² (nt elamu-, büroo-, kaubandus-, teenindus-, haridus-, tervishoiu- ja muud avalikud hooned) ning tööstus- ja laohooneid alates 1500 m². Ehitusettevõtjatele tähendab see, et kõik ehitusprojektid, mille ehitusluba taotletakse pärast 1. juulit 2026, peavad sisaldama ka varjendi projekteerimise osa.

    Lisaks uusehitistele on oluline muudatus varjumisplaani koostamise kohustus. Iga selline hoone peab omama varjumisplaani, milles määratakse, kuhu ja kuidas inimesed hoones või selle läheduses ohu korral varjuvad, millised ruumid on selleks sobivad ning kes vastutab varjumise korraldamise eest ja hinnatakse võimalust olemasoleva ruumi kohandamiseks varjumiskohaks. Varjumisplaan tuleb koostada hiljemalt 1. juuliks 2027. Varjumisplaan tuleb üle vaadata ja ajakohastada regulaarselt, et see vastaks tegelikule olukorrale ja hoone kasutusele.

    Seaduse varjendeid ja varjumisplaani puudutavad sätted jõustuvad 1. juulil 2026 ning nendega saab tutvuda Riigiteataja veebilehel.

  • Liiklusseadus 2026: 60 tonni vastutust Eesti teedel

    Kliimaministeerium saatis oktoobris kooskõlastusringile eelnõu, mis võiks Eesti veondussektorisse tuua 2026. aastal olulised muudatused, et teha samm säästlikuma ja tõhusama transpordi suunas. Liiklusseaduse ja sellega seotud määruse plaanitav muudatus lubab eriloa alusel liiklusesse kuni 60-tonnise tegeliku massiga autorongid, mis tähistab uut etappi raskeveo arengus. Praegu kehtiv 52-tonnine piirang on aastaid piiranud sektori efektiivsust.

    Plaanitavate muudatuste keske eesmärk on suurendada raskeveol ja eriveona autorongi lubatud suurimat tegelikku massi 60 tonnini ning pikendada autorongi maksimaalset lubatud pikkust 20,75 meetrini. Lisaks lubataks Eesti teedele Euroopa moodulkontseptsiooni autorongid (EMSi autorongid), mille pikkus võib ulatuda kuni 25,25 meetrini.

    Liiklusohutuse tagamiseks ja vältimaks liigselt kahjustavat mõju teekatendile, kehtestatakse ja täiendatakse tehnilisi lisanõudeid, mis kõik aitavad lisandunud koorma raskust teel ühtlaselt jaotada. Samuti kehtestatakse uued sätted, mis võimaldavad eritasusid diferentseerida vastavalt autorongi ohutussüsteemidele – näiteks madalam tasu sõidukitele, mis on varustatud automaatse hädapidurdussüsteemiga.

    60-tonniste autorongide liiklemine on lubatud ainult eriloa alusel ja Transpordiameti poolt kaardistatud trassidel, nagu see toimub hetkel ka 52-tonniste puhul. Kehtiva korra kohaselt võib vedada kuni 52-tonnise tegeliku massiga (3 telge veduk + 4 telge haagis või vastupidi) autorongiga ning maksimaalne lubatud autorongi pikkus on 18,75 meetrit. Edaspidi võimaldatakse suuremat massi (60 tonni) ja pikkust (kuni 20,75 meetrit), kui autorongi nii vedukil kui ka haagisel on 4 telge ning summaarne teljebaas (ehk esimese ja viimase telje vahekaugus) on vähemalt 18 meetrit.

    EMS autorongidele plaanitakse sätestada veelgi tugevamad nõuded, nt autorongi veduk peab kuuluma EURO VI või vähem saastavasse heitgaasiklassi ning selle erivõimsus peab olema vähemalt 6 kW/t. Sellise autorongi viimase haagise tagaosale tuleb kinnitada EMS autorongi tähistav tunnusmärk ning minimaalne rehvimustri sügavus autorongi veotelgedel peab olema vähemalt 5 millimeetrit ja 3 millimeetrit muudel telgedel.

    Suurema massipiiri lubamine tähendab, et sama kaubakogus jõuab sihtkohta vähemate sõitudega – see säästab nii kütust, tööaega kui ka keskkonda. Lisaks aitab muudatus vähendada veokite arvu teedel, leevendades liikluskoormust ja parandades liiklusohutust. See on oluline samm Eesti transpordisüsteemi konkurentsivõime tugevdamiseks, viies meid samale tasemele Skandinaavia riikidega, kus 60-tonnised autorongid on juba tavapärased. Soomes katsetatakse juba 34,5 meetri pikkuseid ja 104-tonnise massiga autoronge.

    Liiklusseaduse muudatus loob reaalse võimaluse tõsta efektiivsust ja vähendada transpordi ökoloogilist jalajälge. Ühe reisiga saab vedada kuni 25% rohkem kaupa, vähenevad heitgaasid ning kahaneb sõitude arv teedel. Samas eeldab muutus ettevõtjatelt teadlikke investeeringuid ja vastutustundlikku lähenemist. Tavapärase veo regulatsioonid ei muutu – muudatus on vabatahtlik võimalus tõhustada tegevust, mitte kohustus. Kooskõlastuste esitamise tähtaeg on 4. november 2025, mille järel peaks selguma muudatuste edasine saatus.

     

  • Ostueesõigus ei kao koos äriühinguga – pretsedent osanike kaitseks

    Hiljutises Riigikohtu määruses 2-23-8034/16 (29.10.2025) käsitleti olukorda, kus äriühing, kes oli 2018. aastal müünud talle kuuluva osa teises osaühingus, kustutati 2022. aastal enne, kui teise osaühingu kaasosanik sai müügist teada 2023. aastal, misjärel soovis ta kasutada ostueesõigust. Avaldaja taotles kustutatud äriühingu täiendavat likvideerimist, et teha müüjale kehtiv tahteavaldus. Maakohus ja ringkonnakohus keeldusid, leides, et vara puudumisel ei ole täiendav likvideerimine lubatav. Riigikohus pööras otsused ümber, rõhutades ostueesõiguse olemuslikku kaitset ning täiendava likvideerimise võimalikkust ka juhtudel, kui pole jaotatavat vara.

    Tartu Maakohus ja hiljem ka ringkonnakohus leidsid, et täiendava likvideerimise aluseid ei olnud, sest äriühingul ei olnud jaotamata vara ning avaldaja teadis või pidi teadma osa müügist juba 2018. aastal. Kohtud rõhutasid, et ostueesõiguse teostamise soov ei saa iseseisvalt õigustada täiendavat likvideerimismenetlust ning sellise menetluse eesmärgiks on eelkõige kustutatud äriühingu võlausaldajate kaitse. Seetõttu jäeti avaldus rahuldamata, mis tähendas praktikas, et ostueesõigust ei saanud enam teostada, kuna müüja juriidiliselt enam ei eksisteerinud ja pole kindlaks tehtud, et müüjal oleks vara, kohustusi vms.

    Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas mõlema astme kohtute määrused ja saatis asja Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium rõhutas, et täiendav likvideerimine võib olla põhjendatud ka ilma vara olemasoluta, kui kustutatud äriühing peab tsiviilkäibes osalema näiteks tahteavalduse vastuvõtmiseks. Selline olukord esines ka kõnealuses vaidluses, kus ostueesõiguse teostamiseks tuli avaldajal esitada müüjale tahteavaldus. Kuna müüja oli registrist kustutatud, oli tahteavalduse kättetoimetamine võimatu ilma täiendava likvideerimiseta.

    Riigikohus tõlgendas asjasse puutuvaid õigusnorme laiemalt, järeldades, et täiendava likvideerimise eesmärk pole üksnes vara jaotamine, vaid ka õigussuhete lõpuleviimine. Seega võib kohus määrata likvideerija piiratud eesmärgiga – näiteks vaid ühe õigusliku toimingu (tahteavalduse vastuvõtmise) tegemiseks.

    Olulise põhimõttena märkis kolleegium, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg ei saa kulgeda ajal, mil müüja äriühing on kustutatud. Hea usu põhimõttest tulenevalt algab tähtaeg uuesti alles siis, kui äriühing on ennistatud. See kaitseb osanikke olukorras, kus nad ei saanud müügitehingust õigel ajal teada.

    Lisaks rõhutas kohus, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab kulgema alles hetkest, mil isik saab teada müügilepingu tingimustest, mitte pelgalt lepingu olemasolust. Maakohus peab asja uuesti arutades hindama, kas avaldaja on usutavalt põhjendanud oma õigust ostueesõigust teostada ning kas täiendava likvideerimise määramine on põhjendatud.

    See lahend annab olulise pretsedendi osanike kaitseks olukorras, kus müüja on registrist kustutatud ja ostueesõiguse teostamine muutub muidu võimatuks. Riigikohus suunas praktikat sisulisema ja õiguskaitsekeskse tõlgenduse poole, laiendades ostueesõiguse kohaldamisala ja täiendava likvideerimise otstarvet.

    Riigikohtu lahend 2-23-8034/16 kinnitab, et ostueesõigus ei ole pelgalt vormiline, vaid sisuline osanike kaitsemehhanism. Ka kustutatud äriühingu puhul saab kohus määrata likvideerija, et tagada õiglane ja õiguspärane tehinguprotsess. See on oluline õppetund nii osanikele kui ka nende nõustajatele – tehingute läbipaistvus ja dokumenteerimine on võtmetähtsusega. Lahendiga saab täpsemalt tutvuda Riigikohtu veebilehel.

  • Riigikohus selgitas kohalike omavalitsuste õigust keelduda elamumaa detailplaneeringu algatamisest ja sõlmida arendajatega kokkuleppeid sotsiaalse taristu osas

    Hiljutises 19. juuni 2025 otsuses (kohtuasi nr 5-24-34) käsitles Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium kohalike omavalitsuste (KOV) ja detailplaneeringust huvitatud isiku (arendaja) suhteid uute elamualade rajamisel, andes olulisi tõlgendusi planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 ja § 131 lg 2 osas. Kuigi Riigikohus jättis Kiili Vallavolikogu (taotleja) taotluse rahuldamata, on lahendi sisu KOV-ide jaoks positiivne, andes selgeid suuniseid eespool viidatud planeerimisseaduse sätete avaramaks tõlgendamiseks.

    Taotleja esitas Riigikohtule taotluse põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks, kuna leidis, et kehtiv PlanS § 128 lg 2 ja 131 lg 2 on põhiseadusega vastuolus, kuna ei anna kohalikule omavalitsusele piisavalt alust:

    1. keelduda detailplaneeringu algatamisest, kui uute elamualadega kaasneb KOV-ile kohustus rajada kulukas sotsiaalne taristu (lasteaiad, koolid, spordirajatised jms), milleks rahalised vahendid puuduvad;
    2. sõlmida arendajatega halduslepinguid, millega elamualade arendajad võtaks kohustuse selline sotsiaalne taristu ise välja ehitada või ehitamisega seotud kulud kanda.

    Kuivõrd kehtivas õiguses puudub ka alus sotsiaalse taristu tasu kehtestamiseks, siis valla hinnangul riivab selline olukord ebaproportsionaalselt KOV-i enesekorraldusõigust, kuna paneb neile uute elanike lisandumisega vältimatuid rahalisi kohustusi, ilma et oleks võimalik kulusid arendajaga jagada või detailplaneeringu algatamisest keelduda. Riigikohus valla käsitlusega ei nõustunud.

    Detailplaneeringu algatamisest keeldumise (PlanS § 128 lg 2) küsimuses andis Riigikohus suuniseid sätte laiemaks tõlgendamiseks.

    • Mitteammendav loetelu: kohus selgitas, et PlanS § 128 lg 2 loetelu keeldumise alustest ei ole ammendav, sellele viitab lõike sõnastus: „Detailplaneeringut ei algatata eelkõige juhul, kui …“ Järelikult on kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik jätta detailplaneering algatamata ka PlanS § 128 lg 2 alapunktides nimetamata kaalukal põhjusel, osutades otsuse õigusliku alusena PlanS § 128 lg-le 2.
    • Ülekaalukas avalik huvi (PlanS § 128 lg 2 p 3): võib seisneda ka selles, et olemasolev sotsiaalne taristu on juba ülekoormatud ja KOV ei suuda või ei pea põhjendatuks järsult lisanduvale uute elanike hulgale vajalikke avalikke teenuseid pakkuda. Ennekõike puudutab see võimalus suuri uute elamupiirkondade arendusprojekte tulenevalt nende võimalikust intensiivsest mõjust omavalitsusüksuse võimele täita enda ülesandeid.
    • Üldplaneering ei kohusta: Riigikohus toonitas, et isegi kui üldplaneering näeb maa-alal ette elamumaa juhtfunktsiooni, ei ole see detailplaneeringu algatamisest, vastuvõtmisest või kehtestamisest keeldumisel määrav, kui planeeringu elluviimisega kaasneb vajadus kuluka sotsiaalse taristu järele, mida KOV rahaliste vahendite ebapiisavuse või kaasnevate kulude ebaotstarbekuse tõttu põhjendatult välja ehitada ei saa.
    • Põhjendamiskohustus: detailplaneeringu algatamisest keeldumise korral ei saa tugineda rahalistele raskustele üldsõnaliselt, KOV peab veenvalt põhjendama oma rahaliste vahendite ebapiisavust või kulude ebaotstarbekust. See eeldab teadmuspõhist analüüsi, kus näidatakse ära prognoositavad kulud ja tulud ning nende otsene seos konkreetse planeeringuga.

    Halduslepingu sõlmimine sotsiaalse taristu rajamiseks (PlanS § 131 lg 2). Antud küsimuses leidis taotleja, et PlanS § 131 lg 2 lubab lepinguid sõlmida vaid otse planeeringualaga seotud teede ja tehnovõrkude rajamiseks ning välistab kokkulepped sotsiaalse taristu osas. Riigikohus sellega ei nõustunud.

    • PlanS § 131 ei keela: kohtu hinnangul on PlanS § 131 sotsiaalse taristu lepingute suhtes neutraalne – see ei luba, aga ka ei keela neid.
    • Alus tuleneb haldusmenetluse seadusest: Riigikohus leidis, et KOV-il on õigus sõlmida arendajaga haldusleping või seada detailplaneeringule kõrvaltingimus sotsiaalse taristu väljaehitamiseks või kulude kandmiseks haldusmenetluse seaduse (HMS) normide alusel.
    • Kõrvaltingimuste seadmise ja halduslepingute sõlmimise tingimused: Riigikohus rõhutas, et kõrvaltingimuste seadmine ja halduslepingute sõlmimine ei tohi olla meelevaldne ega arendaja jaoks ebaproportsionaalselt koormav. Täidetud peavad olema järgmised tingimused:
      • Vahetu põhjuslik seos: taristu väljaehitamine või selleks vajalike kulude kandmine peab olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud.
      • Proportsionaalsus ja õiglus: arendajalt nõutav panus peab olema õiglane ja proportsionaalne. Arvestada tuleb nii arenduse mõju KOV-i eelarvele (sh uute elanike nõol lisanduvaid maksutulusid) kui ka arendaja kasu kinnisasja väärtuse kasvust, mis on tingitud detailplaneeringu kehtestamisest.
      • Võrdne kohtlemine: sarnastes olukordades tuleb arendajaid kohelda võrdselt.

    Kokkuvõttes leidis Riigikohus, et kehtiv õigus on piisavalt paindlik, et võimaldada KOV-idel oma enesekorraldusõigust teostada, ning seetõttu puudus alus planeerimisseaduse vaidlusaluste sätete põhiseadusevastaseks tunnistamiseks.

  • Riigikohus selgitas, millal tohib osanik hääletada osaühingule esindaja määramise otsustamisel

    Riigikohtu tsiviilkolleegium tegi 18. juunil 2025. aastal otsuse (kohtuasi nr 2-21-2704), mis annab olulise tõlgenduse osaniku hääletamispiirangu (ÄS § 177 lg 1) kohta olukorras, kus üks osanik on esitanud hagi nii osaühingu kui ka teise osaniku vastu. Lahend lükkab ümber üsnagi levinud arusaama, et osanikul, kes on osaühinguga samas vaidluses kaaskostja, on automaatselt huvide konflikt.

    Vaidlus puudutas osaühingu osanike koosoleku otsust, millega määrati osaühingule esindaja kohtuvaidluses. Selles kohtuasjas oli hagejaks üks osanik, kes nõudis teise osaniku tagasikutsumist osaühingu juhatusest. Hagi oli esitatud nii osaühingu kui ka juhatuse liikmest osaniku vastu, kes olid antud asjas kaaskostjateks.

    Otsuse osaühingule esindaja määramise kohta võttis osanike koosolekul vastu juhatuse liikmest osanik (kostja) ainuisikuliselt, kuna hagejast juhatuse liige hääletamispiirangu tõttu hääletada ei saanud. Hageja leidis, et ka kostjast osaniku suhtes kehtis hääletamispiirang, sest tema kui juhatuse liikmega peetavas õigusvaidluses esindaja määramise otsustamisel on tema isiklikud huvid vastuolus osaühingu huvidega. Madalama astme kohtud nõustusid hagejaga, leides, et juhatuse liikme rolli täitva osaniku ja osaühingu huvid vastanduvad ning otsus on seetõttu kehtetu.

    Riigikohus tühistas madalamate astmete kohtute otsused ja selgitas, et hääletamispiirangu kohaldamisel on eksitud.

    • Hagejast osanikul on alati hääletamispiirang. Riigikohus kinnitas, et osanik, kes on ise osaühingu vastu hagi esitanud, ei tohi hääletada osaühingule selles vaidluses esindaja määramise üle. See välistab olukorra, kus osanik saaks määrata esindajaks iseenda ja hagi lihtsalt õigeks võtta.
    • Kaaskostjast osanikul eelduslikult hääletamispiirangut ei ole. Riigikohtu keskne seisukoht oli, et kui osanik ja osaühing osalevad kohtumenetluses samal poolel kaaskostjatena, ei ole neil eelduslikult huvide konflikti. Äriseadustiku mõttes peab osaühing õigusvaidlust hagejast osanikuga, mitte oma kaaskostjaga. Kui eitada kaaskostjaks oleva (juhatuse liikmest) osaniku hääleõigust olukorras, kus üks osanik on esitanud hagi osaühingu ja teise osaniku vastu, siis ei saaks osaühingule esindaja määramise üle otsustada kumbki osanik. Kahe osanikuga osaühingu puhul jääks sellises olukorras osaühing kohtumenetluses esindamata.
    • Kohtu poolt juhatuse liikme tagasikutsumise hagi eripära. Kohtu poolt juhatuse liikme tagasikutsumise hagi eesmärk on eelkõige vabaneda osanike enamuse kontrolli all olevast ja oma kohustusi rikkuvast juhatuse liikmest ilma enamuse sellekohase tahteavalduseta. Kuivõrd selline kohtuvaidlus saab tekkida olukorras, kus ühing ei ole ise juhatuse liiget tagasi kutsunud, kattuvad seega ühingu ja tema kaaskostjaks oleva juhatuse liikme huvid. Huvide konflikti ei saa eeldada enne, kui kohus on sisuliselt tuvastanud, et juhatuse liige on oma kohustusi rikkunud.

     

  • Riigikohus sisustas korterelamu kaasomandi eseme ajakohastamise mõistet: korterelamu küttesüsteemi vahetus ei pruugi nõuda kõigi korteriomanike nõusolekut

    Riigikohtu tsiviilkolleegium tegi 18. juunil 2025. aastal olulise lahendi (kohtuasi nr 2-23-11510), mis toob selgust korteriomanikele ja korteriühistutele olukorras, kus planeeritakse kaasomandi eseme olulisi parendustöid, milleks antud kaasuse puhul oli küttesüsteemi väljavahetamine. Lahend selgitab, et sellised muudatused ei ole automaatselt käsitletavad olulise ümberkorraldusena, mis vajaks kõigi korteriomanike nõusolekut. Teatud tingimustel piisab kaasomandi eseme ajakohastamiseks ka korteriomanike üldkoosoleku otsusest.

    Üldreeglina valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu ning otsustavad kaasomandi eseme muudatuste tegemise kas üldkoosoleku häälteenamusega otsuse alusel või vastava kokkuleppega. Iga kaasomandi eset puudutava muudatuse saab teha korteriomanike kokkuleppel, st et kõik on muudatuse poolt. Kui kavandatav muudatus jääb tavapärase valitsemise piiresse, võivad korteriomanikud selle üle otsustada ka häälteenamuse alusel. Erandkorras võimaldab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39 korteriomanikel tavapärase valitsemise piirest väljuva, kuid kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatuse üle otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

    Antud kaasuses tekkis vaidlus Tallinnas asuvas korteriühistus, kus korteriomanike üldkoosolek otsustas vahetada lokaalse gaasikütte välja kaasaegsema kaugküttelahenduse vastu. Mõned korteriomanikud ei olnud otsusega nõus ja vaidlustasid selle kohtus, leides, et küttesüsteemi täielik väljavahetamine on kaasomandi eseme oluline ümberkorraldus, mis vajab KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet ehk kõik korteriomanikud peavad sellega nõustuma. Korteriühistu oli seisukohal, et tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 tähenduses, milleks piisab üldkoosoleku kvalifitseeritud häälteenamusest.

    Madalama astme kohtud jõudsid järeldusele, et kuna olemasolev gaasiküttesüsteem ei olnud veel amortiseerunud, ei saa selle väljavahetamist pidada ajakohastamiseks ning seega on üldkoosoleku otsused pädevuse puudumise tõttu tühised.

    Riigikohus tühistas ringkonnakohtu määruse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks, andes kaasomandi eseme ajakohastamise sisustamisel uued ja praktilised suunised. Riigikohus tõdes, et korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga on muudatus, mis väljub kaasomandi eseme tavapärase valitsemise piirest ja see ei ole kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ega remont KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Tavapärase korrashoiu ja remondina võib käsitada näiteks amortiseerunud küttesüsteemi parandamist või asendamist uue, kuid samaliigilise süsteemiga. Samas selgitas riigikohus, et korterelamu küttesüsteemi asendamine teist liiki küttesüsteemiga võib sõltuvalt asjaoludest olla käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajaliku muudatusena KrtS § 39 tähenduses. Eelkõige peavad selleks olema täidetud kolm kumulatiivset eeldust: (1) muudatus vastab ajakohastamise määratlusele, (2) muudatusega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ning (3) muudatusega ei kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

    Kaasomandi eseme ajakohastamine ei eelda tingimata olemasoleva süsteemi amortiseerumist või olulise rahalise kokkuhoiu saavutamist. Seadus ei sätesta kaasomandi eseme ajakohastamise legaaldefinitsiooni, KrtS §-st 39 tuleneb vaid see, et ajakohastamisega on mh hõlmatud energiatõhususe suurendamiseks vajalikud muudatused. Riigikohus tõi välja, et kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1), kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt:

    • suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust: näiteks maandades riske (gaasiküttelt üleminek vähendab tule- ja plahvatusohtu) või tagades stabiilsema teenuse ja hinna (kaugküte on riiklikult reguleeritud);
    • parandavad elamistingimusi: muudatused, mis teevad elamise mugavamaks, turvalisemaks või meeldivamaks (nt uus süsteem on töökindlam ja vajab vähem hooldust);
    • võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada: näiteks saavutatakse oluline ressursside, eelkõige vee, elektri- või soojusenergia kokkuhoid.

    Antud lahend on oluline korteriühistutele, kus soovitakse ellu viia suuremamahulisi moderniseerimisprojekte, andes selged suunised, milliseid muudatusi saab käsitada kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.

     

  • Riigikohus leidis, et üldplaneeringuga on lubatud jõe kallasrajale matkaraja kavandamine, isegi kui see kitsendab kinnistute omanike omandiõigust

    Vaidluse keskmes oli Tartu linna üldplaneering, millega kavandati avalik matkarada Emajõe kaldale läbi viie eraomandis oleva kinnistu. Kinnistuomanikud (kaebajad) vaidlustasid üldplaneeringu otsuse, leides, et see rikub ülemääraselt nende omandiõigust, privaatsust ja kodu puutumatust.

    Kinnistuomanike peamised argumendid:

    Omandiõiguse ja privaatsuse rikkumine. Kaebajad leidsid, et matkaraja rajamine nende elamute ja saunade lähedale on intensiivne sekkumine nende eraellu. Matkajatega kaasnevad probleemid, nagu prügi, lärm, eramaale tungimine, tuleoht ja vargused.

    Matkarada ei ole kallasrada. Seadusega tagatud õigus liikuda veekoguäärsel kallasrajal ei anna linnale õigust rajada sinna püsivat taristut (sillad, laudteed), mis on omane matkarajale ja suurendab oluliselt inimeste liikumist.

    Puudulik kaalutlus ja ebavõrdne kohtlemine. Omanike arvates ei kaalunud linn piisavalt nende huve võrreldes avaliku huviga. Samuti tõid kaebajad esile, et lähedalasuva teise asumi kinnistutele sarnast matkarada ei planeeritud, mis on nende ebavõrdne kohtlemine.

    Näiline kaasamine. Kaebajad tundsid, et nende ärakuulamine planeerimismenetluses oli formaalne ning nende argumente ja pakutud alternatiivseid lahendusi (nt raja suunamine ümber nende kinnistute) ei võetud sisuliselt arvesse.

    Tartu linn vaidles kaebajatele vastu ja tugines alljärgnevale:

    Avalik huvi. Emajõe kalda avamine avalikuks kasutamiseks ja katkematu terviseraja loomine on kaalukas avalik huvi, mis tagab linlastele puhkevõimalused. Matkarada ei paikne kaebajate elamute lähedal ja sellega ei kaasne olulist riivet privaatsusele. Maaomanike omandiõigus pole piiramatu. Avalikes huvides on Emajõe kallastel vaba liikumise planeerimine, et tagada piirkonna elanikele võimalused vabaõhupuhkuseks.

    Üldplaneeringu olemus. Üldplaneering on kõrge üldistusastmega dokument, mis iseenesest veel omanike õigusi ei riku. Matkaraja tegelik rajamine eeldab eraldi kokkuleppeid maaomanikega või tasulise sundvalduse seadmise menetlust, mida kaebajad saavad omakorda vaidlustada.

    Kohtuvaidlus läbis kõik kolm kohtuastet. Lõpptulemusena jättis Riigikohus kinnistuomanike kaebuse rahuldamata ja linna otsus matkaraja planeerimiseks jäi kehtima. Riigikohus leidis, et Tartu linna otsus oli seaduslik, huvide kaalumine korrektne ning kinnistuomanike omandiõiguse piirang oli avaliku huvi tõttu põhjendatud ja proportsionaalne ning põhjendas seda alljärgnevalt:

    Üldplaneering riivab omandiõigust. Riigikohus asus seisukohale, et üldplaneering on õiguslikult siduv dokument ja sellega matkaraja asukoha määramine riivab juba iseenesest omanike omandiõigust. See loob õigusliku aluse tulevikus kinnistute omanike õigusi piirata.

    Sundvalduse seadmise võimalus. Riigikohus lükkas ümber seisukoha, et matkarada saab rajada vaid omanikega kokkuleppel. Üldplaneering, mis defineerib matkaraja ülekaaluka avaliku huviga objektina, annab linnale õiguse vajadusel algatada sundvalduse seadmise menetlus, kui kokkulepet maaomanikega ei saavutata.

    Riive on siiski proportsionaalne ja õigustatud. Kuigi omandiõiguse riive eksisteerib, hindas Riigikohus selle intensiivsust madalaks, muu hulgas kuna (i) matkarada kulgeb juba olemasoleval kallasrajal, kus liikumine on niigi lubatud; (ii) rada paikneb hoonetest piisavalt kaugel (elamutest 45–200 m, saunast 15–20 m); (iii) kaebajate hirmud matkajate õigusrikkumiste ees ei ole piisavalt põhjendatud, et matkaraja rajamisest loobuda, ja (iv) avalik huvi saada katkematu ligipääs Emajõe kaldale kaalub üles omanike erahuvid.

  • Riigikohus selgitas osaühingu kahju hüvitamise nõude aegumist osaühingu juhatuse liikme ja osaniku vastu

    Kohtuvaidluse keskmes oli pankrotihalduri nõue ettevõtte endise juhatuse liikme ja ainuosaniku vastu. Haldur nõudis neilt solidaarselt kahju hüvitamist, mis tekkis 2013. aastal tehtud tehinguga.

    Hageja (pankrotihaldur) väitis, et ettevõtte juhatuse liige rikkus tahtlikult oma kohustusi, kuna kahjustas teadlikult ettevõtte vara, andes väärtusliku õiguse ära tasuta. Ainuosanik tegutses aga heausksuse põhimõtte vastaselt, võttes tasuta vara vastu. Hageja leidis, et kuna tegu oli tahtliku rikkumisega, kehtib nõudele kümneaastane aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 4 kohaselt. Ning alternatiivselt, kui kohaldub lepinguväline vastutus, hakkab nõue aeguma alates kahjust teadasaamisest TsÜS § 150 lg 1 kohaselt.

    Kostjad (juhatuse liige ja ainuosanik) vaidlesid vastu, et kahju ei tekkinud. Nende hinnangul ei olnud tehing tasuta, ja varade müügihind tasaarvestati kohustusega. Lisaks olid kostjad seisukohal, et nõuded on igal juhul aegunud, kuna aegumistähtajad on möödunud ja tegu ei olnud tahtliku rikkumisega.

    Alamastme kohtud (Harju Maakohus ja Tallinna Ringkonnakohus) rahuldasid hagi. Mõlemad kohtud leidsid, et tehing oli sisuliselt tasuta ja tekitas kostjale kahju. Kohtute oluline seisukoht oli, et nõuded ei ole aegunud, kuna aegumistähtaja algust tuleks lugeda hetkest, mil pankrotihaldur kahjust teada sai, mitte tehingu tegemise hetkest. See tagab võlausaldajate huvide kaitse olukorras, kus ettevõtte juhtkond ise on kahju tekitamisega seotud.

    Riigikohus aga tühistas alamastme kohtute otsused ja jättis hagi rahuldamata, leides, et nõuded mõlema kostja vastu on aegunud. Riigikohtu peamised põhjendused olid järgmised.

    Juhatuse liikme vastutus. Nõudel juhatuse liikme vastu on seaduse järgi viieaastane aegumistähtaeg, mis algab rikkumise hetkest (antud juhul 2013. aastal). Seega oli 2022. aastal esitatud hagi hilinenud. Erandlikku kümneaastast aegumistähtaega ei saanud kohaldada, sest tehingust oli teadlik ja sellega nõus äriühingu ainuosanik. Riigikohtu üldkogu on ka varasemalt selgitanud, et äriühing ei saa kümneaastasele aegumistähtajale tugineda siis, kui juhatuse liikme tegevust kontrollivatele isikutele oli huvide konflikt teada. Kui osaühingul ei ole nõukogu, on juhatuse kontrollimine osanike pädevuses. Kuna ainuosanik oli juhatuse liikme esindusel tehtud tehingust teadlik, ei saa huvide konfliktile tuginedes kohaldada juhatuse liikme vastu esitatud nõudele kümneaastast aegumistähtaega. Seega ei kohaldu praegusel juhul TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud kümneaastane aegumistähtaeg.

    Osaniku vastutus. Nõudel osaniku vastu kohaldub kolmeaastane aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 1 alusel, mis samuti algas tehingu tegemisest 2013. aastal. Riigikohus selgitas, et tehingust tuleneva nõude aegumine algab TsÜS § 147 lg 1 alusel nõude sissenõutavaks muutumisega. Nõue muutub TsÜS § 147 lg 2 alusel sissenõutavaks siis, kui õigustatud isikul tekib õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist, seejuures pole oluline, millal nõuet esitama õigustatud isik nõudest teada sai. Ehk, Riigikohus lükkas tagasi alamastme kohtute seisukoha, et nõude aegumine algab pankrotihalduri teadasaamisest, kuna konkreetsete nõuete puhul tuleb aegumist arvutada rikkumise toimepanemise hetkest.

    Lisaks selgitas Riigikohus, et aegumine iseenesest ei saa olla hea usu põhimõtte vastane. Aegumise regulatsiooni eesmärk on saavutada õigusrahu, mistõttu peavad tsiviilkäibes osalejad arvestama sellega, et nõuded ühel hetkel aeguvad ja neid ei saa kostja aegumise vastuväite korral enam maksma panna. Samuti ei muuda aegumise regulatsiooni kohaldamist hea usu põhimõtte vastaseks ka see, kui äriühing on ühe isiku kontrolli all ja aegumistähtaja kestel juhatuse liikme vastu nõuet ei esitata.

  • Uus tarbijakaitseseadus vähendab paberimajandust: digitaalsed ostukviitungid ja arved muutuvad eelistatuks

    Uue tarbijakaitseseadusega ajakohastatakse tarbijakaitseseaduse norme, mille eesmärk on vähendada paberist ostutšekkide ja arvete hulka, soodustades keskkonnasäästlikke digitaalseid lahendusi. Uuendustega antakse kauplejatele suurem vabadus edastada dokumente elektrooniliselt, näiteks mobiilirakenduse või lühisõnumi kaudu. Samas tagatakse tarbijatele, eriti eakatele, endiselt õigus soovi korral saada dokumente paberkandjal.

    Muudatuste peamine eesmärk on vähendada kauplejate keskkonnajalajälge ja halduskulusid ning muuta dokumentide haldamine tarbijate jaoks mugavamaks ja kiiremaks.

    Ostukviitungite peamised muudatused:

    • Paberkviitungi saab alati soovi korral: tarbija saab paberist ostukviitungi alati, kui ta seda ostuhetkel kauplejalt küsib.
    • Sularahaostul ostukviitung vaikimisi paberil: kui klient maksab sularahas ega kasuta kliendikaarti, mis võimaldaks ostuinfot digitaalselt salvestada, tuleb talle anda paberkviitung automaatselt.
    • Õigus dokumendile ka tagantjärele: kui tarbija ei saanud ostuhetkel kviitungit üheski vormis (paberil, e-postile, rakendusse), on kaupleja kohustatud selle tarbija nõudmisel väljastama selle perioodi jooksul, millal kaupleja vastutab asja või teenuse lepingutingimustele mittevastavuse eest või asja või teenuse vastavuse eest müügigarantiis ettenähtud tingimustel.

    Paberarvete peamised muudatused:

    • Vähem dubleerimist: kui tarbija on kauplejale andnud oma e-posti aadressi või telefoninumbri, ei pea kaupleja enam automaatselt saatma dubleerivat paberarvet.
    • Kauplejale nähakse ette võimalus saata arveteavitusi ka SMS-i teel. Kehtivas seaduses selline võimalus puudub, kuid see on paljude kauplejate seas laialt levinud praktika (täna tehakse SMS-teavitusi n-ö dubleerivalt, sest seadus ei võimalda üksnes lühisõnumi kaudu arveteavitusi teha).
    • Kauplejale antakse võimalus küsida tarbijalt postikulude hüvitamist, kui tarbija soovib saada arvet mitmesse kanalisse korraga (näiteks nii e-posti kui ka postiaadressile). Erandiks jääb e-arve ehk olukorras, kus tarbija soovib arvet saada nii e-arvena kui ka posti teel, ei ole kauplejal õigus küsida postikulude hüvitamist. Seda tulenevalt sellest, et vanematel inimestel oleks samuti võimalik arve sisuga tutvuda – paljud vanemaealised on vormistanud pangas e-arve, aga neil puudub digivõimekus arve sisuga tutvuda.

    Uus seadus jõustus 1. septembril 2025.